売却できない住宅 「条例でがんじがらめ」になった板橋区常盤台 その歴史と深刻な未来 高級住宅街はこれから空き家と空き地だらけ?
この美しい街並は板橋区の住宅街の 1つ時話題です。 [音楽] 時台は昭和初期に分乗された歴史ある住宅街です。 [音楽] しかし時話題には厳しいルールがあるため 土地の売買や立替えの際にそれが衝壁に なり秋屋や空地が増えているという問題を 抱えています。 [音楽] この動画の前半は時話題の成り立ちと住宅 地の特徴。 [音楽] そして後半は歴史ある住宅街が持つ不的な問題について考察します。 [音楽] 東武池袋線の時大駅にやってきました。 あ、 時大駅の開業はこれからご紹介する時大住宅とほぼ同時期の昭和 10年。現在の駅舎は 2018年にリニューアルしたものです。 駅前に広がる大きなロータリーと放射場に 伸びる道路はレ園長歩の設計を参考にした ものだと思います。 電園は西口と東口で住宅地と商業地が完全に分離されていますが、時話題は駅前に商店が集中しています。これは住民の生活利弁性を高めるために商業地域を住宅地から完全に切り離すのではなく駅前という特定の区域に集約させためだそうです。 これは昭和14年の文場状況を表した マップです。 宅地と一緒に駅前の商業地も売り出されて いたことがわかります。 [音楽] 住宅地へ向かいます。 スーパーマーケットやコンビニ、居酒屋もあります。 暮らしに便利な場所ですね。 ここから先が時大住宅です。 [音楽] これは時代の文場が始まる4年前、昭和7 年の地図です。 当時この辺りは畑が広がる弁遠地帯でした 。 東部鉄道がこの土地を購入した目的は車両 基地を建設するためだったという情報と 鉄道以外の収益を上げるために宅地開発用 として購入したという2つの情報があり、 はっきりとは分かりませんでした。 電園長府や正常が民間による宅地開発だっ たのに対し時話題の設計は当時の内務省が 行いました。 [音楽] 東部が持つ広大な土地と資金力、そして 内務省が持つ権威と専門性という異なる 強みを生かして開発された時話題は極めて 稀れな官民連携の事例でした。 これは昭和11 年に文章が始まった際の契約要綱です。 1区画は80ツ、貸1線から18 戦、売り地は20円から35 円と書かれています。 住宅地を歩いてみましょう。 時話題の特徴は今歩いているプロムナードや法射場の道路、そしてクルドサックなど正音性と住民の安全性を確保するための設計がなされている点です。 [音楽] 実はこのプロナードは歩行者専用道では ありません。 それは来るべき車会にも対応する住宅街を 計画したためです。 昭和初期の時点で将来の車会を予見してい たのですから先性がありますね。 文場当時は100ツから広い場所では 200ツ以上の宅地もあったそうです。 現在はそこまで広い敷地は見ることができ ませんが、それでも立派な住宅であること に変わりません。 [音楽] 時話題では宅地の3%以上を公演にすると いうルールも定められていました。 こちらの時大公園は住民の皆さんの遺恋の 場として、そして子供たちの遊び場として 利用されているようです。 車会へ対応した住宅地を目指した時話題 ですが、歩行車の安全を考慮した設計も 随所に見られます。 こちらは車の通り抜けができないように袋 工事になっているクルドサック。 これにより外部からの車の流入を抑制する ことができます。 ハマプラザもそうだったのですが、クルド サックは大抵ゴミ捨て場に利用されますね 。 こちらは歩行車専用の道路と言いますか、 抜け道です。 フッドパスと呼ばれるこの小道は歩行者を 車から守るために計画的に配置されたそう です。 [音楽] 時代にはその美しい景観を守るために自治 体の都市計画や住民同士で作成された ガイドラインなどいくつものルールがあり ます。 電園長や正常にもこのようなルールはあり ますが、それにしても時代は多いように 思います。 [音楽] 時大地区の大部分は第1種低層住宅専用 地域に指定されています。 これは都市の用途地域の中で最も厳格な 規制が適用される住居地域で小住宅の良好 な住を保護するために設けられています。 この指定により時代では建物の高さ、要石 率、憲兵率が厳しく設定されています。 また土地の用途も住居や学校、診療所など に限定されていて、大きな商業施設や工業 施設は原則として建設が許可されません。 [音楽] 2003年には東京のされた街並作り推進 条例の指定を受けました。 この制度は単に美しい地域を認定するもの ではなく、新たな街並の形成や改善の 取り組みが必要な地域を対象とし、東京都 が支援や指導をしていくものです。 時話題が指定された要因はインフラの老朽 化と活性化の必要性といった課題に直面し ていたためです。 [音楽] シれた街並作り推進条例の指定を受けて 時代景観ガイドラインが策定されました。 これは住民同士の合意のもに作られた ガイドラインで法的な高速力はありません が、敷地の分割や建物を解体する場合は 事前の協議が定められています。 [音楽] さらに板区の都市計画法によって敷地面積 の最低限度は100m。 憲兵率は50%という規制も定められてい ます。 これは都内の数ある住宅地の中でも最も 厳しい条件の1つです。 あき 昭和の時代と違って各家族家が進む現在 これらの規制や条例は売却や立替えの 大きな衝壁になっています。 [音楽] 都内の地下が高騰する中、1区画が広い 時話題は売却時の値段が高くなります。 [音楽] また、第1種抵走住宅専用地域のため、 大きなマンションや商業施設は建設する ことができませんので、不動産会社や デベロッパーは手が出しにくくなります。 [音楽] 強高な住宅環境を維持するための厳格な 規制は一方で土地や住宅の流動性を下げる ことにつがります。 [音楽] 相続税や固定資産税の問題で家を売りたく ても時代のように規制が厳しい住宅地では 容易ではありません。 電園長付や正常では税の負担を避けるため に土地を分泌して売却してしまうケースが 多発しました。 [音楽] 時話題の住宅地を歩いていると所々でこの ような駐車場を見かけます。 この場所には以前は大きな住宅が立ってい たのだと思います。 [音楽] 分泌による土地の細分化を防ぐため、高級 住宅街では景官条例や建築制限を設けてい ますが、それが足かせになり、秋屋問題が 発生したり、空地や駐車場が増えていく 結果になります。 時話題の空屋率は現在は低いのですが、 今後増えていくことも予想されます。 [音楽] 高級住宅街と言われる場所では法的な高速 力がある都市計画から住民同士で策定した 町のルールまで様々な規制によってその 美しい景観が保たれてきました。 その効果は大きかったと思いますが、規制 により土地の経済的価値や利用効率を制限 し、結果として駐車場や空地が増えていく という弊害も起きています。 [音楽] 規制を緩和して土地の流動性を高めていく のか、 または景官を保つためにこれからも厳格な ルールを適用していくのか。 歴史ある住宅街が持つ普遍的な葛藤かも しれません。 ご視聴ありがとうございました。
高級住宅街「常盤台」に迫る深刻な未来。 なぜ、歴史ある常盤台の住宅は「売却できない」「建て替えられない」事態に陥っているのでしょうか?
東京都板橋区常盤台を例に、建築条例がもたらす光と影を徹底解説します。
美観を守ってきたはずの「がんじがらめ」のルールが、皮肉にもこの街を空き家と空き地だらけにするかもしれない現実。
これから住宅を購入する方、地方自治体のまちづくりに関心のある方は必見です。
この動画を見ればあなたの住む街の未来も他人事ではないことがわかるはずです。
00:00 オープニング
01:00 ときわ台駅周辺
03:40 常盤台住宅の歴史
05:15 常盤台住宅の特徴
08:10 常盤台住宅の規制
11:20 常盤台が抱える問題
13:45 エンディング
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#常盤台
#高級住宅街
#空き家問題
44 Comments
電線が景観を損ねていますね。
近隣の庶民的なところに以前住んでましたが犬の散歩でこのエリアによく行きました。
板橋区の田園調布なんて言われててこの地域はお金持ちが確かに多かった印象。
実際バイト仲間がこのエリアでお金持ちだったよ。（犬もうちの犬と違って洋犬血統書付きな雰囲気ｗ）
ピアノ、お琴、バレエ教室なんかもあったし、確か寺田農さんも住んでたとか。
以前は洒落た珈琲専門店やケーキ屋などあり
駅前の公園や図書館など落ち着いた雰囲気でしたが今はどうなんだろう。
こういうところって頑固で声のでかい自治会長が独裁してて、バカ高い自治会費をとられてそうなイメージ。
現代的なマンション住まいを望むなら駅前商業地に住めば良し
建築規制が厳しくない南常盤台、またはちょい北の前野町の大規模マンションに住めばよろし。
大山と上板橋が大規模に再開発されいるので、ときわ台はそのままが良いと言う人だけ住めば良し、
保有したなら代々引き継ぐほかない街があっても良いじゃないのだろうか。
東武池袋線で飲み物吹いちまっただろ
区画は田園調布意識してるけど家のデザインは埼玉で草
東武池袋線。
ゴミ捨て場ではなく「ゴミ集積所」ですね
板橋に高級住宅街があるなんてはじめて知りました(笑)
こういう土地もそれなりに利用価値があるからそのウチ民泊が入り込んできそう
確か西新井から常盤台上板橋へ接続する東武西板線の計画が頓挫し、その鉄道用地や車両基地用の土地を高級住宅地として分譲した経緯があるはずです。
大学時代に友人が下宿していた家屋は外壁の一部が立派な煉瓦で、旧華族？のお屋敷を改造してアパートにしたというヘンな構造でした。友人は8畳ほどの天井の高い洋室にゴザを敷き詰めて布団で寝ていました。
アパートなのに各部屋の広さも形もまちまちで、タイル張りの豪華な風呂や共用の厨房があり、階段にも豪華な装飾が施されていて印象深いです。
戦後にどこかの企業か学校？の寮になった後にアパート化されて、小説かマンガの舞台モデルになった建物と聞きました。45年ほど前の話しです。
安くなったら買いますよ。値崩れ希望
相続税で詰むやん
どこもそうだけど家の形や色もバラバラ。道路際のコンクリートの壁で景観も良くない。この壁と家も離れていないから圧迫感がある。
唯一、生け垣に日本家屋が美しい。これが全部の家がそうだったら美しい街並みなのに。まあ無理だろうけど。
東武池袋線ってなんだよｗｗ
地域協定と言う足枷。
買う時は、閑静な高級感で購入して、高齢化と今の住宅事情と地域性にそぐわない状況で売るに売れなくなる。
ここら辺は駅から近いのに静かでいい場所です😊
このままでいて欲しい
良いじゃん！ 条例はそのままにして、良い住環境を維持してほしい。 中途半端が一番ダメ。
高齢化で住民が居なくなれば、若い子育て世代の夫婦が都内駅近の広い土地が安く手に入る様になる。
田園調布ですら厳しいのだから、足立・葛飾・江戸川と大差ない板橋区じゃどうにもならないやろ
原宿、表参道、六本木、元麻布、代官山町のような、都心の超絶一等地じゃないとムリだよ
昭和の頃は、住み込みのお手伝いさんがいる様な御屋敷街でしたよ。
これのどこが「美しい景観」なのか全く理解できないけど、ここはゴーストタウン化確定でしょうね
相続税が高過ぎと思います。
規制が多く流動性が低い地域は税の緩和が無いと物納一択のなる可能性があると思います。
所詮、東武東上線なんだよ
高齢者向けにも案内できる公営アパートとかダメなのかな？
まとまって土地確保して2〜3階建で。
あとは空き家 放置してもあれだから『早くに手放すなら解体補助出すよ』とかで公的機関が一旦引き取って
農地に戻して、作物じゃないけど腐葉土用の植物植えるとか畑作しやすく開発するとか
何でも建物や店作ってお金生み出す経済じゃなくって、食べ物とか『物そのもの』を生み出す開発しようよ〜
プロムナード素晴らしい。自動車は通行できるがこの形だと速度を上げるような運転をする人間はいない。京都のいけず石のように物理的な速度抑制によって住宅街の静穏や歩行者や自転車の安全を高めている。
青矢印を書いただけでなんの事故対策にもならない自転車行政は過去のこういった実績を振り返るべきだ。
空き家問題は高層マンションでもあること。全ては資本主義によって不動産転がしを許していることが問題。公共財として接収し公営住宅として貧しい人に解放するべき。
いつも思うしそれ自体は全く問題がないのだけれど、撮影の都合もあってか歩道を降りて道路を歩くのを心配に思う。本来あってはならないことだが巨大な自動車で追突事故を起こすような無法者が免許を取得し道路に蔓延っている状況だから。歩道という存在そのものが自動車の危険を野放しにしている社会の責任であり自動車社会がもたらした害悪なのだが、気をつけて長生きしてほしい。
✕ 東武池袋線
◯ 東武東上線
現状維持で大丈夫です。
厳しいから移民が来れない、イスラム教徒が来れない、観光客が来れないからこそ治安がいい。土地の細分化も再開発も不要です
東武東上線と西武池袋線は聞いたことあるけど東武池袋線は聞いたことない
高級住宅地で100坪からって庶民的ですね。優待列車が未停車なので残念です。
都内でも最初期の計画都市で新規入居は審査があった筈なので、過疎と云うより相応しい方が多く見つからないのは性質上仕方無いかと
社長や重役さんやらのハイソな方々の街で駅前のガラの悪さが嘘のようないい所なんですけどね
いい住環境ですね😊😊😊
常盤台駅、懐かしいです。リニューアルしてもほとんど変わってないですね。20年前トラック配送中に体調不良になりだましだまし配送してましたがついにこのロータリーでダウンして救急車で搬送されました。ノロウイルスでした。
見知ったお家が売物件になっててショック…
東武も西武も乗らないが東武池袋線ってあったか？
懐かしい……一時期住んでいたな
もうxx年も昔の事なんで、ストリートビューを見たら街並みは一変してしまっているし、道路くらいしか思い出せないけど、住宅地に分離帯のような道路がある事に違和感を抱いた事はあった
痩せても枯れても東京23区内だから
ゴーストタウンにはならないでしょう。
相続人が住む場合、むしろ価値が低い方がいい。
価値が高いと相続税や他の相続人への代償金。
そして居住後も固定資産税に頭を悩ませる事になりかねないから💦
空き家空き地と言っても、地価推移を見てほしい。年7％以上の上昇率です。購入者は中華系が多く、資産保全のためのコモディティとして買っています。基本的には自分が住むためではなく、また日本の借地借家法や裁判実務のせいで気苦労ばかりの赤字経営となる賃貸も選ばず、ただ所有しています。
音楽を消すボタンが欲しいです
色々な地域の勉強をしたいと思っていました。
どんだけ厳しいのかと思ったら普通の住宅街と大して変わらなくて笑った
東京都町田駅周辺の特集を希望です！